2022年以來，區域性爆發的新冠疫情給經濟、社會和人們的日常生活帶來了諸多影響。物業管理行業作為重要的民生服務行業，扛起大旗，在各行各業備受沖擊和影響的情況下，依然有序運營實現穩定增長，全力抗疫守護社區平安，堅守品質筑牢發展根基，多元融合提升自身競爭力，表現出較強的抗周期和抗風險能力。本文將從政策、規模、增值服務、資本、品質、展望六個層面全面分析行業2022年上半年的特點和發展趨勢，為推動企業高效發展提供參考和指引。
政策篇
1、疫情防控加速物業管理行業融入社會基層治理
表：2022年疫情相關政策梳理
2022年已是新冠疫情爆發的第三個年頭，尤其今年上半年上海疫情嚴峻，四月底北京疫情又一輪爆發，為社會、經濟和人們的生活帶來了很大的沖擊和影響。疫情常態化、靜態化管理成為當下防疫的基本形勢。在疫情管控下，物業管理行業的重要性更加凸顯，疫情防控加速物業管理行業融入社會基層治理，成為防控體系中的重要一環。早在2022年初，陜西省住建廳《關于進一步配合做好物業服務區域疫情防控工作的通知》中指出要加大對物業管理行業的宣傳，對行業表現突出的企業、從業人員進行肯定。隨著疫情形勢的變化，在2022年5月10日，住房和城鄉建設部辦公廳和國家郵政局辦公室發布《關于進一步加強住宅物業服務項目疫情防控中從業人員防護的通知》，將物業服務企業納入當地疫情防控體系，協助解決物業服務企業在防疫工作中遇到的實際困難。2022年5月13日，北京市住建委發布《關于進一步加強住宅物業服務項目疫情防控中從業人員防護的通知》，北京住宅物業服務項目疫情防控工作納入社區防控體系，物業服務企業服從社區統一安排、統一調度指揮和培訓指導，配合社區做好疫情防控各項工作。行業準公共服務優勢獲得政策背書。
2、鼓勵發展多元生活服務，社區養老被多次提到
表：2022年疫情相關政策梳理
2022年上半年，多項政策出臺鼓勵發展社區養老、托育、物業、家政、餐飲、零售等生活性多元服務，并支持發揮貼近住戶的優勢，提供專業化服務。在老齡化日趨嚴重的形勢下，社區養老服務，在多個政策中都被提到，是政策大力支持的業務方向。2月21日，國務院發布《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃的通知》，支持物業企業發揮貼近住戶的優勢，與社區養老機構合作提供居家養老服務。北京和上海也分別出臺了相關政策支持養老服務發展。目前，雖然物業服務企業在社區養老領域尚未形成成熟的模式，但在政策的大力支持下，未來的發展潛力可期。
3、城市環衛相關服務標準修訂，助力提升服務質量
城市服務是近幾年物業管理行業的新賽道，越來越來的物業服務企業爭相布局，從目前所涉及的具體業務類型上看，城市環衛是最容易切入的，與物業管理服務的固有服務屬性比較接近。2月，住建部頒布新版《城市道路清掃保潔與質量評價標準》，適用于城市道路清掃保潔作業和質量評價，自5月1日起已開始實施；4月1日開始執行的《城鄉社區環衛清潔服務要求》，對道路清潔、室內公共區域清潔、室外公共場所清潔、農貿市場清潔、公廁清潔、水域清潔、垃圾收集、垃圾運輸、應急作業等方面做出了具體要求。為物業管理行業做好相關服務提供了規范和指引。
4、推進智慧社區建設，提升設施設備智能化管理水平
2022年5月，民政部等9部門發布《關于深入推進智慧社區建設的意見》，提出了推進智慧社區建設六個方面的重點任務。物業公司是基層社區的服務者，在推動社區智慧化進程中發揮著重要作用。尤其在疫情防控常態化背景下，物業服務企業應抓住機遇，緊緊圍繞降本增效的核心目標加快推進相關工作，優化升級服務品質和用戶體驗。
規模篇
1、行業規模持續擴張，市場集中度提升，頭部效應顯著
圖：2018-2021年物業服務百強企業
管理面積、合約面積及市場份額變化情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
物業管理行業近幾年迎來高速擴張發展階段。2021年，百強企業管理面積均值達5693萬平方米，同比增長16.69%，高出同期全國商品房竣工面積增速(11.18%)5.51個百分點。合約面積增至7684萬平，高出管理面積近2000萬平方米，奠定了未來增長基礎。市場份額提升至52.31%，較上年增長2.6個百分點。
左圖：2019-2021年TOP10管理面積及市場份額
右圖：2019-2021年TOP10及百強企業增速對比
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
2021年TOP10企業管理面積均值3.55億平方米，是百強企業均值的6.2倍，市場份額提升至12.84%，頭部效應凸顯。從增速方面看，TOP10企業在如此高基數的基礎上仍然實現了34.23%的同比增速，高出百強企業同比增速17.54個百分點。
2、并購市場風格轉變，重質量、重戰略、更謹慎
2022年以來，并購市場仍在持續。截至2022年6月29日，據不完全統計，行業公開披露的并購案例近20宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額80億元。而2021年上半年行業內發起并購案40余起，涉及并購金額超150億元。
表：2022年上半年物業管理行業部分并購案例（不完全統計）
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
具體來看，呈現以下幾個特征。第一，并購更謹慎，注重標的質量，也關注戰略協同和盈利性。并購是快速擴大規模，切入新的業態和多元業務的重要手段，這是業內共識，但并購也有缺點，比如成本高、投后整合難等問題。在經歷上一年的行業并購整合后，很多公司還在考慮如何整合已有的業務，對新的并購標的選擇變得更嚴格，不僅要考慮規模的擴張、還要綜合考慮標的價格、與業務的協同性、與布局的互補性、投后管理和長期盈利能力等多個方面，因此并購節奏趨緩。第二，國企扛起了并購市場大旗，活躍度提升。2021年上半年并購市場熱度高漲，但只有2宗國企背景的參與案例，總交易對價不足2億元。截至2022年6月29日，共監測到近20宗并購案，其中有5宗并購主體為國資背景物業公司，披露的交易金額約43.14億元，占總交易金額一半以上，且除了京城佳業的并購外，其他案例也是2022上半年交易金額較大的4宗收購案。其實，自2021年下半年地產出現流動性危機之后，國企背景物業公司逐步開始在并購市場活躍起來。2021年11-12月，金融街(000402)物業、華潤萬象生活、招商積余共發起6總并購，雖然交易金額不大，但已經拉開了國企并購的帷幕。第三，大額并購減少，超20億元的僅兩宗。2021年大宗交易頻發，而今年除了并購數量明顯減少，大額并購也寥寥無幾，超過20億的并購案僅發生兩宗，并購發起方分別是碧桂園服務和華潤萬象生活。可能的原因是受地產流動性危機影響，物業公司尤其是民企在大額并購方面存在流動性壓力。據2021年各上市公司年報披露，現金及現金等價物最高的上市公司分別是華潤萬象生活和碧桂園服務，可見現金流對并購還是有一定影響的。
3、關聯方仍是規模的重要支持，但長期輸血能力趨弱
盡管房地產市場出現流動性危機，行業發展遭遇重創，但目前來看，地產關聯方的項目供給仍是物業公司在管面積構成的重要基石。
一方面，很多物業服務企業的管理面積中來自于兄弟開發企業的比例仍超一半，占據重要基礎性地位。截至2021年12月31日，融創服務、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務等企業的在管面積中來自關聯開發企業的占比仍保持在50%以上，但該占比有降低的趨勢。
圖：2020-2021年部分百強企業管理面積構成情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
另一方面，從房地產銷售面積數據看，2021年房地產開發百強企業的銷售面積均值同比增長1.6%，這些銷售面積在未來2-3年內仍然可以支撐關聯物業公司規模的穩步增長。2021年，融創中國、中海地產銷售面積逾2000萬平方米，并連續多年破千萬平方米，為融創服務、中海物業管理面積的穩定增長提供有力保障。截至2021年12月31日，保利物業來自保利發展控股集團的合同管理面積約為279.0百萬平方米，同比增長約38.8百萬平方米。
圖：2019-2021年部分開發百強企業銷售面積情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
但長期看，地產關聯方的輸血能力將會減弱。物業公司新增在管面積中，來自第三方的項目占比有明顯的上升趨勢。在并購和市場拓展的推動下，時代鄰里、世茂服務、旭輝永升服務、碧桂園服務等公司的獨立性顯著提升，2021年新增管理面積中來自第三方的項目在管面積占比均超過80%，而關聯地產公司的項目供給僅占很小比例。
圖：2021年部分物業上市公司新增在管面積構成情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
4、獨立市場擴張將成為核心競爭力，中指物業數據庫助力精準外拓
并購雖然能高效擴規模但成本高、整合難度大，而地產關聯方的輸血作用必然是不可持續的，也不能過度依賴的，因此獨立市場擴張是物業公司長期發展的核心競爭優勢。目前，多數物業公司都成立了專門的市場拓展團隊，關注市場招投標信息，提前溝通、介入，中標第三方項目，獨立市場化拓展成效顯著。金科服務2021年全年約新增外拓管理面積31.4百萬平方米，成功入駐湖南師范大學、中南大學等10余所重點學校開展后勤服務，并獲得四川、重慶、江西等多個城市項目，實現了管理業態拓展的全新突破。
圖：2021年部分上市公司新增外拓管理面積情況（不含并購）
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
物業企業在市場拓展過程中通常會面臨以下問題：一是市場公開信息繁多，無法及時有效的整理需求信息；二是除第三方招投標外，如何掌握其他商機獲取渠道；三是如何對競爭企業動態進行跟蹤和對比分析，在市場布局上搶占先機？針對以上問題，中指研究院專門打造中指數據CREIS·物業版，助力企業精準投拓，賦能企業科學決策。
圖：中指數據CREIS·物業版產品功能
新增項目：全面收錄土地招拍掛項目、協議劃撥項目，涵蓋“住宅+非住宅”多種物業類型。提供多維度新增土地項目信息，包括開發企業（有無物業公司）、土地性質、項目位置、規劃建筑面積等。
合約到期項目：全面監測服務合約將到期的物業管理項目，提示合約到期時間。涵蓋全國主要城市超40萬+的存量項目，實現交房時間、物業企業、建筑面積、物業費、物業類型多維度篩選。
招標項目：提供全國范圍內物業服務企業招標信息，涉及項目類型、預算金額、投標截止時間及聯系方式等重要數據。收錄物業招標項目歷史中標數據，幫助企業提前介入擬招標項目。
增值服務篇
1、“全生命周期+全生活場景”服務需求大，市場空間廣闊
物業管理行業之所以備受關注，非常重要的一點在于其服務的空間邊界不斷延伸。服務空間的延伸可以總結為三個維度。第一，管理規模的持續擴張。第二，管理業態的多元化布局。第三，服務空間的不斷擴大，走出社區，走向城市。
而在管理空間和范圍延伸的基礎上，物業管理服務已從最初的“四保”服務，逐漸延伸至為業主和客戶提供各類增值服務，圍繞人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多樣化的社區增值服務，憑借離業主近的天然優勢，守住社區的流量入口，挖掘巨大的多元生活服務潛能。
圖：物業服務企業“全生命周期+全生活場景”服務體系
目前，物業服務企業圍繞人的多樣化需求從兩個維度拓展社區生活類增值服務。一方面，以“未成年、中青、長者”整個生命周期為線索，針對幼兒、年輕人、老人等不同群體打造“全齡段”多元服務，布局托幼、親子、零售、美居、養老等領域，滿足不同年齡段人群的特定性需求；另一方面，以居家、旅游、餐飲、空間運營、智慧服務等多元生活場景為基礎，持續衍生出各種相關的服務品類，為業主提供便捷、舒適、高效的一站式生活服務。綠城服務持續加快市場化托育服務在中高端、高端定位項目的拓展；依托旗下“椿齡康養”品牌，構建入戶服務體系，發展居家養老服務；有效運用“綠城生鮮”、“綠城生活”等平臺開展零售服務；以“四季管家”到家平臺為依托布局居家生活服務；同時，亦開展園區空間運營服務、租售等資產管理服務，形成完善的服務閉環，全面滿足業主的多元美好生活需求。
表：部分物業服務企業多元社區增值服務開展情況
2、社區增值服務發展快，盈利能力強
圍繞社區內的需求，物業服務企業開展了多元化的增值服務，發揮了自身優勢，贏得了業主贊同，同時也起到了很好的擴收增利的效果。2021年，百強企業的營業收入中，社區增值服務收入的占比大約為11.6%，而上市公司的披露情況看，這個比例約為18.3%，是非常重要的收入來源，并且這一比例有逐年增長的趨勢。新希望(000876)服務、旭輝永升服務、越秀服務、保利物業、新城悅服務等企業社區增值服務收入占比已超過20%。
圖：2021年部分物業上市公司社區增值服務及占比情況
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社區增值服務也是增速較快的業務，發展潛力大。越秀服務、新希望服務和合景悠活2021年的社區增值服務收入同比增速分別達到228.79%、116.25%、108.59%，成為助推營收增長的重要引擎。
圖：2021年部分物業上市公司社區增值服務及增長情況
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盈利能力方面，各家上市公司的社區增值服務毛利率普遍較高，這也是物業公司開展社區增值服務的內在驅動力。2021年，物業上市公司毛利率均值約29.1%，而社區增值服務毛利率普遍在35%以上，甚至不少企業超過60%。鑫苑服務、正榮服務、碧桂園服務等企業2021年社區增值服務的毛利率分別達到68.8%、67.0%、60.5%，均在60%以上，顯示出超強的盈利性。
圖：2020-2021年部分物業上市公司社區增值服務毛利率情況
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3、城市服務成為上市公司的重要戰略部署，發展潛力凸顯
2021年，碧桂園服務的城市服務收入為45.3億元，占營業收入的15.7%，同比增速高達412.3%；保利物業出資9750萬元和普邦股份(002663)共同組建了保利環境服務公司，通過實施“一體兩翼”戰略布局，以環衛服務為基礎，以“垃圾分類+再生資源回收利用”及“園林綠化養護+市政基礎設施維護”為兩翼，快速切入環衛賽道，2021年保利物業城市服務收入為19.62億元，占營業總收入的13.6%，同比增長81.8%。2021年，雅生活服務、旭輝永升服務的城市服務板塊首年產生營業收入，分別為 7.0億元、0.8 億元。
圖：物業服務上市公司城市服務業務收入情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
資本篇
1、行業市場估值整體回落，仍高于市場平均水平
2022年以來，物業管理行業在資本市場上走勢仍然處于下行階段，但已趨于穩定，行業的平均估值仍高于恒生指數。優秀上市公司在不利的市場環境下仍表現突出，依靠高質量增長、穩健的關聯企業和廣闊的市場前景彰顯價值。
截至2022年6月17日，物業管理行業共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物業服務板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進，進入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調整，到2022年6月17日下降到4391.37億港元。
圖:港股物業服務板塊總市值走勢
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
從股價波動來看，2021年一季度，港股物業服務板塊與恒生指數波動相對接近，在2021年二季度超過恒生指數增長幅度，在年中達到階段性的高點。但2021年6月底出現拐點，恒生指數和物業服務上市公司股價一路下挫，二者走勢形成的剪刀差逐步擴大，物業服務板塊一直處于下跌通道，在2022年2月后加速趕底，3-4月份跌幅有所收窄，但仍沒有改變下降趨勢。與房地產板塊相比，港股物業服務板塊走勢較弱。
左圖:港股物業服務板塊和恒生指數走勢對比
右圖:港股物業服務板塊和房地產板塊走勢對比
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
從市盈率水平來看，2021年1月至6月，港股物業服務板塊整體估值水平依然較高，年初達到41.3倍。但接下來估值水平回落明顯，至2022年1月初才進入相對穩定狀態。截至2022年6月17日，港股物業服務板塊平均市盈率為12.90倍，高于恒生指數平均水平（9.67倍），資本市場仍保持對物業服務板塊的關注度。
圖:港股物業服務板塊和恒生指數市盈率（2021年-2022.6.17）
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
具體來看，截至2022年6月17日，奧克斯國際、力高健康生活市盈率仍相對較高，超過了40倍，排名前十的公司市盈率均值為30.3倍。自2021年初以來，第一服務控股、中海物業和建發物業實現了市盈率正增長，漲幅分別達到49.2%、25.4%和0.8%。
2、外部環境+關聯企業+前期市場過熱，合力引發估值回調
從資本市場整體表現來看，2021年至今物業服務上市公司先揚后抑，實現總市值突破萬億港元的輝煌之后，整體市值、股價、市盈率進入下降通道，新股發行也出現大面積破發。究其原因，可以從三方面考慮。
（1）前期高增長帶來內在調整壓力
港股物業服務板塊在2021年上半年一路高歌猛進，2021年二季度股價漲幅持續高于恒生指數整體水平，已實現了較長時間快速增長，自身即存在較大回調壓力。
（2）外部環境拖累
受全球疫情、俄烏沖突以及中美激烈博弈等外部事件影響，世界經濟發展面臨隱憂，國內持續穩定增長態勢不斷受到挑戰，香港資本市場也不能幸免，物業服務板塊在大盤整體帶動下進入下降通道。
（3）投資者信心受到部分關聯企業影響
物業管理作為房地產開發的后端服務，從房地產生命周期來看，物業管理所提供的維護、養護、管理等一系列服務占據了整個房地產生命周期90%以上。近年來越來越多的房地產企業選擇將物業服務業務分拆上市，分拆后房地產企業依然保留了物業服務上市公司大部分股權，借此來影響和控制上市公司的經營決策，確保自身戰略意圖得以實現。
但隨著房地產行業銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產企業經營壓力顯著增大，部分房地產企業為了緩解危機，控制物業服務上市公司為其“輸血”，甚至鋌而走險采取違規手段，為物業服務上市公司帶來經營隱患，同時在一定程度上打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延，使物業服務板塊加速探底。
3、穩健關聯企業護航，自身高質量增長，鑄就堅如磐石高價值公司
盡管物業服務板塊整體進入下降通道，但也應看到，依然有優質物業服務上市公司在這個過程中經受住了資本市場考驗，表現可圈可點。
表: 2021年初至2022.06.17資本表現優秀的港股物業公司
第一，高水平的企業經營和高質量的業績增長是獲得資本市場關注的基石。2021年，和泓服務在管面積為0.3億平方米，同比增長90.3%，合約面積達0.5億平方米，同比增長104.9%，第三方收入貢獻超50%，多種業務持續拓展，社區增值服務收入1.38億元，同比增長79.2%。在社區管理運營平臺、業主服務平臺和集團內部數字化中后臺等方面，數字化水平不斷提高。第二，穩定經營的關聯房地產企業是物業服務企業發展的有力保障。中海地產以穩健的經營風格和審慎的投資策略著稱，2021年銷售面積逾2000萬平方米，并連續多年破千萬平方米，為中海物業管理面積的穩定增長提供支持。建發物業的關聯房地產企業建發國際集團2021年凈利潤35.2億元，增長51.5%，顯著提振投資者信心。第三，優秀物業服務上市公司通過發展多種經營業務，增強公司發展潛力。建發物業在養老健康、房地產經紀及資產管理服務、家居美化服務、生活服務等領域不斷拓展，社區增值服務收入增速110.8%，成為營業收入的重要增長點。公司在2021年首次完成并購業務，并在學校、醫院、政府公建等物業管理服務有所突破。
4、IPO市場熱度下降，2022年預計新增上市公司不超過10家
2021年，物業服務板塊新增14家上市公司，均在香港主板，較2020年下降4家，但仍高于2019年的11家，新上市公司數量依然維持高位。
圖:歷年物業服務企業上市數量
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2021年新上市公司規模相對較小，公司募集資金數額出現了較大的回撤，通過IPO從香港資本市場融資108.1億港元，均值7.7億港元，較2020年的均值38.6億港元下降明顯，也低于2014年-2021年物業服務上市公司募集資金的平均值11.4億港元。
具體而言，14家公司中募集資金數額超過20億港元的有兩家，分別為越秀服務和中駿商管，10億-20億港元區間的為榮萬家和星盛商業，其他公司募集資金均不足10億港元。
圖:歷年物業服務企業IPO募集資金總額
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目前，仍在IPO路上的物業服務企業有萬物云、融匯悅生活、蘇新美好生活、魯商生活服務、潤華智慧、龍湖智創生活等，其中魯商生活服務于6月21日通過港交所聆訊，即將成為2022年內第四家成功登陸資本市場的物業服務企業。按當前情況推斷，預計本年內上市企業數量將不超過10家。
品質篇
1、行業滿意度評價承壓下行，標桿企業得分首度回落
2022年全國物業服務滿意度評價得分呈現下行態勢，其中行業整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，標桿企業得分為86.7分，同比下降0.5分。近幾年行業滿意度評價得分穩步上升的趨勢在今年首次被打破，也印證了行業在急速狂飆成長后需要回歸服務本質的深刻訴求。
圖：近三年全國物業服務滿意度變化情況
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經過與疫情斗爭的三年，疫情防控已經成為人們社區生活的重要組成部分，物業服務企業憑借在疫情防控中的默默付出和出色表現，一方面培育了業主追求健康、高效的社區生活習慣，推升了其對物業服務整體水平的預期，另一方面，隨著國內疫情防控常態化的部署，以及受零星散發的疫情影響，各地相繼采取的封控措施，一定程度上造成了物業服務人員和物資供應的流動受阻，導致物業服務企業經營面臨成本剛性上升的現實問題。
此外，上游開發企業囿于市場變化，企業現金流趨緊，經營問題傳導至相關物業服務企業，導致物企面臨市場與環境雙重高壓，因此，2022年部分物業服務企業被迫在服務質量和成本控制之間找尋新的平衡點，個別企業采用了比較激進的做法，例如直接削減與服務外包單位的合同金額、裁撤部分服務崗位的人員數量、降低清潔耗材產品標準等，而與之相伴的是物業服務顆粒度被動放大，而疫情防控又在一定程度上延長了業主在社區的駐留時間，業主對物業服務的敏感度提高，因此導致了行業整體滿意度評價承壓下行的現狀。
2、市場呼喚行業回歸服務本質，高質服務仍存溢價空間
2022年全國物業服務滿意度普查數據顯示約65%的受訪業主認為在綜合考慮所在小區的物業服務品質后，覺得當前小區物業價格收費標準處于正常水平，約18%的受訪業主認為物業服務費價格偏高，因此企業在進行物業服務滿意度建設前，首先要對相應社區的物業服務收費標準進行衡量，進而提供質價相符甚至“物超所值”的物業服務，方可贏得業主肯定。
圖：關于業主認為當前小區物業價格收費標準如何的調查結果
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
此外，今年全國物業服務滿意度普查數據顯示有超過67%的受訪業主表示愿意為更高品質的物業服務支付相對較高的物業服務費，其中34%的受訪業主表示非常愿意為高質量服務支付更多物業服務費，可見高質服務仍存在溢價空間。
圖：關于是否愿意為更高品質的物業服務支付相對較高的物業服務費的調查結果
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3、保潔、養老和教育成為業主最期望開通的社區增值服務
近距離的服務更能收獲業主的信任，社區增值服務特別是生活服務能夠直擊業主日常生活的實際需求，有助于拉近企業與業主關系，物業服務企業通過深度觸及業主在社區生活中的各類場景，聚焦生活服務業務，營造“貼心、貼身”的用戶體驗，有助于提升業主對物業服務的整體滿意度。
2022年全國物業服務滿意度普查數據顯示，超過82%的社區開通了社區增值服務，業務內容主要涵蓋保潔服務、社區零售、房屋經紀、空間運營、美居服務、養老服務、餐飲服務、教育服務和社區金融等，其中保潔服務是社區開通率最高的業務，占社區樣本總量的27%左右，其次是社區零售，占社區樣本總量的13%，社區金融、教育服務、餐飲服務和養老服務的開通率相對較低，不足社區樣本總量的10%。
圖：關于各項社區增值服務項目開通情況的調查結果
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2022年全國物業服務滿意度普查結果顯示業主對社區增值服務的滿意度評分是81.3分，高于行業整體滿意度約3.2分，在社區增值服務的各細項中，保潔服務的評價得分最高，為84.6分、其次是社區零售，得分為76.7分，得分最低的是社區金融服務，得分為63.8分。
圖：關于社區增值服務細項滿意度評價得分情況
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關于業主最期待所在小區物業能夠開展哪些增值服務項目的調查結果顯示，保潔服務、養老服務和教育服務位列前三，分別占本次調研有效樣本總量的26%、17%和11%。
圖：關于業主最期待所在小區物業能夠開展哪些增值服務項目的調查結果
展望篇
1、集中度仍將提升，市場分化加劇
預期未來，規模擴張仍將為物業管理行業發展的重要趨勢。至2025年，百強企業市場份額或將達到63.9%，而TOP10企業或將突破24%。2021年以來，多家物業企業紛紛披露未來幾年的發展目標，從部分企業未來3-5年的增長目標及發展規劃看，擴規模仍是當前階段發展的重要基礎，亦會推動市場集中度進一步上升。如頭部企業碧桂園服務計劃到2025年實現合約面積超18億平方米，華潤萬象生活計劃2025年在管面積達到4億平方米；合景悠活曾披露2023年管理面積突破4億平，規模擴張之勢迅猛。在當前階段，把握市場節奏，抓緊市場機遇，進行高質量規模擴張仍是百強企業高速增長的基石。
圖：“十四五”期間物業管理規模情況預測
集中度提升的同時，也會伴隨著市場分化進一步加劇。以上市公司數據為例，截至2022年6月17日，明確披露在管面積數據的港股上市公司中規模最大的碧桂園服務，在管面積已達8.51億平方米（含三供一業物業管理面積），而規模最小的興業物聯僅有在管面積約660萬平方米，前者是后者的129倍。上市企業的在管面積均值為1.1億平方米，處于均值以上的企業共有14家，均值以下的企業共有30家，頭部企業的優勢明顯。
圖：2021年物業服務上市公司在管面積披露情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
2、規模進入高質量擴張階段，獨立市場化成重要發展趨勢
現階段，物業服務企業擴規模的方式主要還是三種。第一，承接來自關聯地產公司開發并交付的項目；第二，通過并購市場上的物業公司來壯大自身規模，快速形成業態和布局等方面的協同；第三，憑借自身的服務能力、品牌等進行市場化外拓，贏得第三方招標方的信任，獲得第三方項目。
然而當前，地產行業陷入流動性危機，進入新的轉型升級發展階段，預期未來對物業關聯公司的支持會逐步削弱。從房地產拿地數據看，2021年房地產開發百強的拿地節奏迅速降低，拿地面積明顯減少，這意味著未來五年之后，地產關聯公司的輸血作用將被進一步削弱，獨立市場化將成為物業服務企業未來的重要發展趨勢。2021年，開發公司的拿地面積普遍同比下降10%-70%，僅個別企業實現微增或者小幅降低，遠遠低于2020年和2019年的整體水平。
圖：2019-2021年部分開發百強企業拿地情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
此外，并購市場熱度下降，并購方變得更加謹慎，節奏趨緩。并且通過并購擴大規模有著成本高、投后管理難等問題，雖然短期或中期看可以快速擴大管理規模，但從長期看，并不是可持續發展的最優路徑，效果快，風險也較高。因此，長遠來看，物業服務企業必須加速提升外拓能力，才能在行業的快速發展中夯實競爭力，實現可持續發展。
3、開展社區增值服務優勢突出，入局城市服務空間廣闊
社區增值服務已經成為物業服務企業營業收入的重要組成部分，未來也仍然是企業的發力點。物業服務企業圍繞業主生活需求開展社區增值服務具備得天獨厚的優勢。第一是資源優勢，物業服務企業可以利用既有資源諸如電梯，公區，車場等開展空間運營服務，也可以聯動開發資源，在物業項目開發階段提供前置的精裝服務；第二是近場優勢，物業公司對所管理的社區最熟悉，距離業主最近，對開展到家服務、社區零售、房屋經紀等服務具備明顯優勢，亦可通過此類多元服務拉近與業主間的關系；第三是保障優勢，物業公司全天24小時服務于每一位業主，不論開展哪類增值服務，售后服務有保障，出現問題可以更方便找到物業公司來處理，解決業主的后顧之憂；第四是需求巨大，基于人的日常生活能產生大量的服務需求，而物業公司守住了社區的流量入口，可挖掘的服務空間非常廣闊。
從服務空間延伸角度，物業服務上市公司走出社區，走進城市廣闊空間，城市服務已經成為物業企業重要的戰略部署。物業管理企業服務內容與城市管理的需求重合度較高，如社區治理、保潔、設施維護、公建服務經驗，為進一步拓展城市服務打下基礎。此外，頭部物業管理企業將新的數字化管理手段引入物業服務場景，積累經驗后進一步向城市范圍拓展。對政府來說，將大量的招投標流程轉化為戰略合作，一方面可大幅降低管理成本，另一方面也可充分利用物業服務企業的資源能力和智慧化管理手段，為基層治理和智慧城市建設提供重要支撐。從市場潛力來看，以全國城鄉社區服務事務財政支出為基礎，參考物業服務上市公司城市服務業務類別，保守估計2025年我國城市服務市場規模將超過7600億元。
4、IPO節奏放緩但仍有空間，物業板塊長期投資價值仍可期
2021年至今，向香港聯交所交表以及在A股遞交招股書的企業一共39家，其中17家成功上市，占比44%，仍堅持籌備上市并且上市程序有實質進展的企業有6家，分別是萬物云、融匯悅生活、蘇新美好生活、魯商生活服務、潤華智慧、龍湖智創生活，在規模體量、經營指標、企業背景、科技智能化等方面各具特點。
2022年6月21日，魯商生活服務通過港交所聆訊，即將成為年內第四家登陸資本市場的物業股。據當前情況推斷，2022年成功上市企業數量預計不超過10家，但仍有入場機會。
圖:2021年至今交表物業服務企業上市狀態
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
從資本市場物業板塊的表現看，目前股價的走勢向下但已趨于穩定，行業仍具備較大的發展潛力。首先，從盈利能力看，根據2021年物業服務上市公司的年報數據，毛利潤均值為9.1億元，同比增長44.1%，毛利率和凈利率均值分別為29.1%和13.2%，盈利能力遠超行業均值。從成長性看，截至2021年底,物業服務上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增長44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長37.6%。快速拓展的規模為物業服務上市公司創收帶來持續的增長源動力。此外，諸多特色賽道如高端服務、商業運營、城市服務、TOD物業管理、綠色物業、工地物業等逐步打開，為行業開辟更多細分藍海市場。從長期看，行業的屬性未變，積極驅動因素不變，物業板塊長期投資價值仍可期。
5、智慧科技提升業務效率，營造多元服務場景
智慧科技的加速應用首先能夠幫助企業解決服務效率的問題，在效率提升的基礎上企業營業成本得到一定程度的控制，進而企業才會有更大的動力去提升基礎物業服務品質。從目前企業的實踐來看，智慧科技對物業服務企業經營提質增效的目標正在成為現實，科技優勢對物業服務品質提升的預期也在加速兌現，突出表現為兩方面：一是智慧化程度較高的企業人均效能顯著提高；另一方面智慧科技的應用為業主提供更加安全、優質和便捷的物業服務，有效提升業主滿意度。
圖：物業服務企業借助科技實現降本增效目標示意
智慧科技在物業管理行業的廣泛應用，開啟了業主生活、生產場景中的“萬物互聯”新世界，為人們所憧憬的未來智慧社區建設提供了更多可能性和想象的空間。在此背景下，物業服務企業要提高服務服務品質，就必須加快擁抱智能科技，借助智能設備擴展服務邊界，提高物業服務效率，同時迎合業主獵奇體驗的心理需要，助力業主滿意度評價提升。
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【中指物業報告】
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