房地產市場下行，多城重啟棚改。在上一輪棚改大潮中，位于西南邊陲的貴陽市曾有一個名為花果園的棚戶區改造項目引起廣泛關注。
這個建筑面積達1830萬平方米的項目，曾憑借鋪天蓋地的營銷和超低的價格，贏得了來自貴州全省及鄰近省份購房者的青睞，更將貴陽市的房價壓制在省會城市中的低位，還曾創下單盤銷量連續23個月踞全國之首的赫赫戰績。
在以花果園為代表的超級大盤去化完成后，貴陽的房價經歷了一波上揚，2018年時還曾因房價上漲明顯被約談。
不過，受制于當地經濟實力和消費力水平，近兩年貴陽的庫存量處于高位，去化周期大幅拉長，2021年時超過20個月。另克而瑞數據顯示，截至2022年6月末，貴陽廣義庫存突破1.8億平方米，位居全國各大城市之首。
巨量庫存讓貴陽承擔著房價下行壓力，過去兩年一直處于調整的階段。克而瑞數據顯示，2019年以來，貴陽市房價一路走低，從11655元/平方米的高點降至2021年的10401元/平方米。
如今，貴州重啟了貨幣棚改政策，能否再次給這個沉寂已久的市場注入活力？
超級大盤誕生記
建筑面積1830萬平方米，容積率高達6.8，一梯九戶、十五戶，樓高45層，200萬平方米的商業，200萬平方米的寫字樓，超百萬的人流量……
這組數據并不是杜撰的逸聞，而是來自一個名為“花果園”項目的真實寫照。過高的容積率，一棟貼一棟，該盤被形容為“握手樓”。這個項目正位于貴陽市核心主城區。
站在當下這樣一個全行業都在強調品質和居住舒適度的時點，回看花果園這樣的超級大盤時，自然滿是不解和疑問，但這個超級大盤有其獨特的歷史背景。
2010年之前，花果園項目所在的區域還是一片棚戶區。20世紀90年代初，有大量流動人口涌入貴陽并聚居于此，人口交織雜居，低矮破舊的房屋連片集聚，順山勢肆意而建，環境更是臟亂不堪。而彼時的貴州省，城鎮化率落后全國平均水平15年。
為了改變這一面貌，2010年7月，貴州省最大的棚戶區、貴陽最大的“城中村”——彭家灣片區的改造拉開序幕。拿下這個項目的是貴州省本地開發商宏立城。2011年，這家公司又取得了毗鄰的的五里沖片區改造項目，組合成為貴陽當地最大的城中村改造項目，成為日后的花果園項目。
據當地媒體報道，花果園棚戶區改造項目拆遷面積共計400余萬平方米，總拆遷戶數2萬余戶，涉及拆遷人口10多萬人。
這一龐大的改造項目是全方位的。除了住宅建設外，宏立城還需要承擔商業、寫字樓、十多所學校、6大主題公園等配套設施的建設，同時項目還規劃的12條市政主干道，也由開發商負責修建。整個項目改造所需投資高達900億元。
2015年，花果園項目竣工交付。自2010年10月首期開盤起，這個主要面向貴州省內所有剛需客戶的項目，曾創下單盤銷量連續23個月踞全國之首的戰績，也因此享有“中國第一神盤”的稱號。
多位貴州當地人向第一財經表示，當年花果園的營銷會下到鄉鎮、村里，全省都能看到花果園的營銷廣告。
“如果你有意向去看房子，他們會專車接送，全程免費吃住�！痹鴧⑴c貴陽某超級大盤建設的劉陽（化名），現在當地一政府平臺從事城市運營相關工作，他向記者回憶到，項目一期、二期滿足了貴州省內所有的購買需求之后，花果園的營銷開始向其他省市推進。
超級大盤的容納量自然也是非同尋常。截至2020年，花果園入住人口14.67萬戶、45萬余人，入駐商家及企業40500余家，日均人流量達到100萬人次。
“花果園實在是太大了，就像一個城市�！薄氨逼崩罱芨Γɑ┦琴F州六盤水人，由于工作關系經常途徑貴陽，對當地樓市也頗為熟悉，“周圍朋友的爸媽有很多人在花果園買房”。在他看來，一口氣推出這樣的超級樓盤，“好處就是開發商直接把大片的城市基礎設施更新了�！�
有不少分析也認為，貴陽市的財政規模有限，于是借助社會資本，以超級大盤的路徑實現市政基礎設施建設和城市升級改造。“貴陽等城市作為內陸城市本身發展就滯后，基礎設施上有很大欠缺，城鎮化率也不高。以這樣的方式后來居上也是符合國家戰略方針的�！眲㈥柋硎�。
在花果園之前，貴陽金陽新區曾有過一個名為“世紀城”的項目，其建面也達到600萬平方米。“當時是為了把貴陽市的主城區擴展出去，疏解老城區的交通壓力等，規劃了一個10余萬人的居住社區�！眲㈥柋硎�，這是當時的第一個大樓盤。世紀城項目使這一片區都熱鬧了起來。
不過，最初的花果園帶來的居住體驗也算不上美好，交通擁堵、治安不佳、環境差等情況屢見不鮮。有業內人士認為，若運營不好，未來或許會成為新的“棚戶區”。
歷經一番大力整頓和建設，現在的花果園憑借其核心的區位優勢和便利的交通條件，成為貴陽人青睞的商業中心�！艾F在實體經濟不太景氣，但是在花果園完全感受不到這種氣氛，晚上非常熱鬧�！眲㈥栒f，“不管怎么說，花果園實現了很多低收入人群的居住夢，是個解決民生的工程，有它歷史意義在的�！�
高庫存下的去化壓力
除了滿足當地人的居住需求外，花果園另一重意義在于成功拉低了貴陽的房價。
2010年花果園首度開盤時，房源均價在6800元/平方米，與競品均價基本持平，但由于開發商對去化和資金回籠速度的高要求，行至2012年第三期入市時，宏立城將在售房源全部一口價調降至3980元/平方米。公開數據顯示，這一期產品開盤當月，花果園銷售7500套，銷售額達28億元。至2012年年底時，項目的整體價格水平僅維持在4200元/平方米左右。低價策略，再加上鋪天蓋地的營銷，2012年全年，花果園實現了約240億元的銷售額。
2012年下半年時，關于貴陽樓市“崩盤”的爭論甚囂塵上，但這并未影響項目的銷售，當時諸多報道皆將花果園售樓部的交易場景形容為“熙熙攘攘”。畢竟，“花果園的區位，配上不到4000元的價格，這樣的性價比哪里去找？”李杰甫說。
未來方舟
花果園三期超低的售價，使得另一個總建面在720萬平方米的超級大盤中天未來方舟，在2012年只得以3580元/平方米的價格開盤入市，遠低于同期其他項目近萬元的價格�？硕饠祿@示，兩個大盤加起來的年銷售額可占整個貴陽市場的70%。這兩個項目對貴陽房價帶來的沖擊不言自明。
據貴州本地咨詢機構的數據顯示，2006-2011年，貴陽樓市成交均價從2775元/平方米上漲至4918元/平方米，但2012年降至4670元/平方米，核心便是兩個超級大盤的價格戰。
“兩個大盤多年來的低價格一直壓制著貴陽的房價上漲，到2017年，兩個樓盤的銷售已接近尾聲，”劉陽說，“受到市場供求的影響，貴陽的房價開始出現上漲的跡象。”
自此，貴陽這一價格洼地吸引了越來越多外來規模房企。除了早已有所布局的碧桂園、萬科、保利、恒大、華潤置地等房企外，2017年-2019年間，融創、大悅城(000031)、萬達、旭輝、金茂、金科、龍湖、新城等房企外陸續踏上了這片西南市場，并開始占據主導地位�？硕饠祿@示，在貴陽2019年在售總貨量1309萬方中，恒大、碧桂園、萬科三家占比超3成。
與此同時，貴陽的房價開始大幅上漲。2017年貴陽市商品房網簽銷售均價達到7239元/平方米，同比漲幅達16.8%，觀山湖區、花溪區等熱點區域均價已經突破萬元大關。同時，受益于貨幣化安置，貴陽的存量商品房得到了很好的消化，2017年，當地的商品房去化周期降至11個月。
這一熱度在2018年仍在延續。2018年初，眾多一線及熱點二線城市的房價呈降溫態勢之時，而包括貴陽在內的7個城市的房價則保持上漲。統計局數據顯示，當年1月，貴陽的新房價格環比漲幅在1%左右；同年4月，貴陽房價環比漲幅為1.3%，位居前列；5月，住建部就調控問題約談了12個城市，貴陽出現在其中。
不過，正是由于2017年、2018年貴陽樓市的高熱度，各大房企于2019年加快了推貨速度，但受制于當地市場消費力及全國樓市降溫，貴陽的市場存量快速上升，去化周期拉長至20個月。2021年下半年走低的市場壓力下，貴陽的樓市去化越發緩慢。據克而瑞數據，2021年的貴陽的去化周期達已達到了21.8個月。
持續向下的市場行情，疊加疫情、房企爆雷的綜合因素影響，貴陽的房價高位回落。貴陽當地的房產中介表示，整體來看，貴陽的房價相較于兩年前，大概每平方下降了1000~2000元不等。
曾經招攬了貴州省內外眾多購房者、投資客的花果園更是如此�；ü麍@E區的房子在2021年時的最高成交價在9400元，2022年以來的成交價則多在7500-8000元之間，更有個別房源放盤價低至5597元/平方米。
“當初花果園有很多客戶是做生意的人，今年的大環境下，有不少經營狀況不太好的個體戶就選擇出手套現進行資金周轉，”上述中介表示，“他們的成交價就在六七千元，畢竟當時入手的時候也就是不到4000元的價格�！�
“有房企在貴陽拿了塊地一直沒有開發，也不敢去開發”劉陽說，“開發投資了更多真金白金在這邊，但房子賣不出去，沒法回款就砸在里面了�！�
大數據產業成發展引擎
面對著樓市下行的壓力，貴陽今年以來出臺了一系列支持性政策。6月初，貴州省發布《貴州省進一步加快重大項目建設擴大有效投資若干措施》，要求積極采取貨幣化安置+獎勵的方式推進棚戶區改造，帶動住房改善和房地產發展。
劉陽對家鄉的發展抱著頗為積極的觀點，“樓市的最低點應該就是去年了”，其實不只是短期的樓市刺激政策，更長遠地看，貴陽在加緊城市基礎設施建設的同時，也在通過產業發展，加強對人的吸引力。
貴州省地處云貴高原，素有“八山一水一分田”的說法，是我國境內唯一沒有平原的省份，山地和丘陵占總面積的9成以上。受地形限制，貴陽也成為繼北京之后第二個車牌限號的城市。
早年間對經濟形成了明顯制約，貴陽算得上是最不發達的省會城市之一。盡管歷經建國初期的三線建設以及2000年的西部大開發，貴陽的交通、電子工業、國防科技工業得到長足發展，能源優勢也實現了充分開拓，但整體實力一直未能得到有效提升。
在啟動花園城項目的2010年，貴陽GDP剛突破千億大關，人口總量僅約432萬人；同為西南地區省會城市的昆明，GDP總量約是貴陽的兩倍，突破了2000億元。
貴安新區華為數據中心
當年限制發展的自然環境，此后卻成了其發展新產業的關鍵因素。穩定的地質結構，豐富的能源資源，偏低的電力價格等，都賦予了貴州儲存數據的天然優勢。于是，大數據產業成為貴州著力推進的新方向。
2013年，中國電信、聯通、移動三大通信運營商的數據中心落地貴陽貴安新區，總投資達150億元，規劃建設機柜超10萬個，服務器超200萬臺。這使貴州一躍成為國內第一的數據集聚地。
2015年，貴陽、貴安新區共同創建國家級大數據產業發展集聚區，“中國數谷”正式落戶于貴陽。此后，作為首個國家大數據綜合試驗區的核心區，華為、騰訊、蘋果等一批世界龍頭企業匯聚于貴陽貴安。
2021年，貴州數字經濟增加值占地區生產總值比重為35.2%，較上年提升3個百分點。目前，貴州投入運營及在建的重點數據中心已達 25 個，其中超大型數據中心 11 個，成為全球集聚超大型數據中心最多的地區之一。
隨著大數據產業的壯大，貴陽的經濟、人口規模也開始擴大。2020年貴陽市全年GDP總量實現4311.65億元，增速5.0%；在省會城市中，這一GDP增速位居全國第4。2021年，貴陽GDP增速再提高，至6.6%；同期，貴陽的常住人口610.23萬人，比上年增長1.9%。
除了增強產業實力之外，貴陽的自然環境，早已是一張靚麗的旅游名片。
當初選擇在花果園置業的外地人中，有不少正是看中了當地的氣候�！爸貞c夏天很熱，而貴州夏天最高溫度30度左右，不少人會到貴州來避暑。”劉陽說，貴陽有分明的季節變化，但溫度常年均衡適宜，“爽爽貴陽”是盛夏時節的好去處。
在上海交通大學近日發布的《2022中國候鳥式養老夏季棲息地適宜度指數》中，75個候選城市中，貴陽以93.83的適宜指數位列第二，僅次于昆明。
這也是李杰甫未來要選擇定居貴陽原因之一。一線城市高企的房價讓這個小城市來的年輕人望而卻步，所以“以后是一定要回去養老的�！倍F陽作為省會城市，資源、環境等各方面條件在貴州省內都是最佳。
在新一線城市工作的岳燃（化名）也因“外面房價太貴”而有回家的盤算，但返鄉的基礎則是工作機會，他身邊能在家鄉找到合適工作機會的同學、朋友都選擇了留下，教師、醫生或體制內的工作，“衣食無憂，生活壓力也很小”。
劉陽告訴第一財經，今年上半年，新國發二號文件重磅出臺，全面系統支持貴州發展，涉及農業、新型城鎮化、傳統產業升級、促進貿易投資等多方面�！皢渭儚馁F陽市來說，它是全國的大數據中心，由此衍生出來的新基建、上下游鏈條的發展、‘東數西算’等都在此生發，貴陽在全力爭取國家的支持�！�
在諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪看來，隨著貴陽大數據產業的發展，城市界面的建設改善等，未來有望吸引大規模的改善需求，這很有可能成為貴陽市場新的增長點。
最新評論